各位领导、各位委员、同志们：
按照大会安排，受民建界别委托，我就关于房地产开发要做好物业管理问题作大会发言。
近年来，随着我县城市化进程的加快，住宅建设飞速发展，一片片风格迥异、设施齐全的住宅小区如雨后春笋般耸立起来，为我县增添了一道道亮丽的风景。大量住宅小区的建成使用，带来了管理工作的变化。应运而生的物业管理作为一个新兴的服务产业，正日益影响着每个人的生产生活，其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突，已经成为城市管理不容忽视的一个难题。当前我县物业管理到底处于什么状况？存在哪些问题？由谁管理？怎样管理？带着这些问题，我们民建凤翔支部近期对我县物业管理情况进行了专门的调查研究。
一、 我县住宅小区及物业管理企业的现状
据调查，至目前，我县建成及在建各类物业小区共计49个，其中按建筑面积区分，建筑在三万平方米以上规模小区6个，其余皆为三万平方米以下中小型小区；按住房类型区分，多层住宅小区42个，庭院型小区7个。现在我县工商部门注册登记的物业服务企业有3户，而取得从事物业服务企业资质证书资格的企业仅凤翔县凤鸣物业管理有限公司1户。在从事物业服务工作的约200人中，取得物业管理资格证书的专业人员也只有14人。
二、 当前我县物业管理中存在的主要问题
1、 市场主体发育不足，缺乏竞争力，服务质量提升难。
我县物业管理起步较晚，市场发育还不成熟，外地物业服务企业因收费低成本高不愿进驻，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制，物业市场化程度低。绝大多数楼盘的物业管理仍遵循“谁开发，谁管理”的规则，缺乏竞争意识、市场意识、品牌意识和服务积极性，影响了物业管理产业的健康发展。
2、 物业管理企业制度不健全，服务不到位。按照《物业管理条例》规定，物业服务企业在取得《物业管理资质证书》和《工商营业执照》并到物价部门办理“物业管理服务收费备案”后，方可按照规定的收费项目和标准收费，同时还要在小区出入口处设置收费公示栏，宣传价费政策，公示服务项目及服务内容。但从目前情况来看，只有县凤鸣物业管理有限公司做到了这一点。目前我县物业服务仅限于打扫卫生、看大门、代收水电费等，而对房屋建筑、共用设施设备维护管理、安全防范公共秩序管理、园林绿化管理和物业档案资料管理等服务项目没有开展，业主与物业管理摩擦时有发生。
3、 代收水、电费用损耗大，收费行为不规范。目前我县各小区收取物业服务费的标准不一；在未抄表到户的小区，供水、供电等费用由小区物管代为收取，而各小区总表与住户分表之间往往会产生很大的差额，小区物业只能通过提价或强行公摊弥补。水电损耗数量不向业主公开，提价标准也是单方决定，若业主稍有不满拒交，物业公司便以停水停电相威胁，极大地伤害了业主的利益。
4、业主自治和维修基金制度没有建立健全，为物业服务发展埋隐患。我县已建成的物业小区中，基本上都没有成立业主委员会；2006年前建成的楼盘和单位集资建设的住宅楼大都未建立维修基金制度，今后物业公用部位、共用设施设备和房屋出现质量问题需要维修，所需资金难以落实，容易引发新的社会矛盾。
三、提高物业管理和服务工作的意见和建议
1、积极培育物业服务市场主体，提升服务水平。城建及房管部门要加大宣传引导力度，鼓励社会各方创办物业服务企业；积极联系省、市相关部门，做好从业人员的培训、考核、发证工作，尽快解决机构无资质、人员无资格的问题，提升物业服务的服务水平和从业人员的素质，培育和完善物业服务市场。
2、成立业主委员会，实行业主自治。有关乡镇政府和社区要积极协助小区推选威望高、能热情为民服务的人员尽快组建业主委员会，扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，促进物业企业自我发展、良性循环。
3、扩大物业服务覆盖面，规范收费行为。在现有物业管理的基础上，逐步将已售公房、开发性经营用房等纳入物业服务范围。政府价格主管部门要会同城建、房管等部门，按照有关规定，明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；尽快制定普通住宅及经营性用房的物业服务收费标准；政府相关部门及业主委员会要加强对物管企业共摊损耗的监督检查，并及时张榜公布，尽量减少和化解矛盾，维护社会和谐稳定。
4、加强制度建设，完善维修基金保障体系。要通过完善物业管理制度、房屋维修基金收缴及管理办法等措施，明确业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的权利和义务，确保住宅小区共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，切实为业主创建安全、优美、舒适、和谐的居住环境。
并通过深入细致的宣传，使广大业主树立物业管理服务的消费意识，建立“质价相符”的服务收费机制；督促物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费清单等方式对服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、收费依据等实行明码标价。对于现由物管企业代收的供水、供电等费用，根据《物业管理条例》的要求，有条件的小区应尽快落实到由经营单位向最终用户直接收取的规定；如因客观限制短期内不能实现上述目标的，政府相关部门及业主委员会要加强对物管企业共摊损耗的监督检查，并督催及时张榜公布，尽量减少和化解社会矛盾，维护和谐稳定。
